493. O que se considera como loteamento e desmembramento de terrenos?

Desmembramento é a subdivisão de uma gleba (área) em lotes para edificação, na qual seja aproveitado o sistema viário oficial local, isto é, não se abrem vias, ruas ou logradouros públicos nem se ampliam ou modificam os existentes, para que as edificações e os acessos a elas sejam factíveis.

Loteamento é a subdivisão de uma gleba (área) em lotes, destinados a edificações, com abertura de novas vias de circulação e de logradouros públicos ou de ampliação, modificação ou prolongamento dos existentes.

Atenção:

A promoção de loteamento por pessoa física, seja de terreno urbano ou rural, a equipara a pessoa jurídica para os efeitos do imposto de renda.

A divisão ou desmembramento de imóvel rural após 30/06/77, em mais de 10 (dez) lotes, ou alienação de mais de 10 (dez) quinhões ou frações ideais do terreno, equipara-se a loteamento e, em conseqüência, equipara a pessoa física a pessoa jurídica, exceto se a divisão ou desmembramento se efetivar por força de partilha amigável ou judicial, em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima, ou extinção de condomínio.

(Lei nº 6.766/79, art. 2º e parágrafos; e PN CST nº 06/86)

494. A pessoa física equiparada à pessoa jurídica em razão de operações com imóveis, sofre dupla tributação de seus lucros se efetuar alienação eventual de imóveis sujeita ao regime da Lei nº 7.713/88 c/c Lei nº 9.250/95?

Não. A alienação dos imóveis não integrantes da incorporação ou loteamento é tributada como ganho de capital da pessoa física de seu titular, ou não se sujeita à tributação, se atendidas as condições dos arts. 22 e 23 da Lei nº 9.250/95.

495. Na hipótese de falecimento de pessoa física equiparada a pessoa jurídica pela promoção de loteamento, como fica a situação fiscal do cônjuge meeiro, casado em comunhão de bens com o de cujus, em relação aos créditos vincendos e aos remanescentes?

A morte, enquanto termo final da personalidade, implica exclusão do de cujus do mundo jurídico, mas não extinção dos efeitos tributários que decorrem do empreendimento imobiliário e alcançam o espólio, o cônjuge meeiro e os sucessores causa mortis.

Assim, se a lei fiscal equiparou a pessoa física, responsável pelo empreendimento imobiliário, à pessoa jurídica, a equiparação se prolonga até os sucessores causa mortis, porque, em face das leis que disciplinam o parcelamento do solo, eles continuam loteadores.

É o que se depreende do art. 29 da Lei nº 6.766, de 19/12/79: "Aquele que adquirir a propriedade loteada (...) por sucessão causa mortis sucederá o transmitente em todos os direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário renunciar à herança ou ao legado". A situação jurídica do cônjuge, em face do regime de casamento, é idêntica àquela desfrutada pelo consorte falecido; assim sendo, também se equiparou em tal ocasião.

Assim, impõe-se que ele prossiga apurando os resultados na condição de pessoa jurídica por equiparação, em relação à parcela do patrimônio que lhe for adjudicada, cumprindo todas as condições impostas pela legislação tributária.

Os herdeiros e legatários, na condição de sucessores, conforme definição do art. 29, da Lei nº 6.766/79, devem constituir-se em pessoa jurídica (por equiparação) a fim de, nesta condição, darem continuidade à apuração dos resultados, na forma disposta na legislação tributária, em relação à parcela do patrimônio que lhes couber na partilha.